Wkład własny 20 proc. czy 10 proc. – jak wybór wpływa na kredyt hipoteczny
Osoby planujące kredyt hipoteczny często rozważają, czy lepiej wnieść standardowe 20 proc. wkładu własnego, czy ograniczyć udział gotówki i w większym stopniu oprzeć zakup na finansowaniu bankowym. Wybór nie zawsze zależy wyłącznie od preferencji – czasem decyduje zdolność kredytowa, innym razem poziom oszczędności – jednak w wielu przypadkach kredytobiorcy mają realną przestrzeń do manewru.
Wkład własny to część ceny nieruchomości (a szerzej: wartości całej inwestycji, np. przy budowie domu), którą pokrywa się z własnych środków. Zależność między wkładem własnym a kredytem jest prosta: im większy wkład, tym mniejsza kwota pożyczana w banku. Dla mieszkania z rynku wtórnego w cenie 600 tys. zł oznacza to, że przy wkładzie własnym 20 proc. należy wyłożyć 120 tys. zł, a kredyt wyniesie 480 tys. zł. Z kolei przy wkładzie 10 proc. kupujący wpłaca 60 tys. zł, natomiast kredyt potrzebny do sfinalizowania transakcji to 540 tys. zł.
Banki wymagają wkładu własnego jako standardu przy udzielaniu kredytów hipotecznych, co wynika z zaleceń nadzoru finansowego ograniczających poziom ryzyka po stronie kredytodawców. Podstawowy minimalny wkład własny to 20 proc. wartości inwestycji, przy czym możliwe jest zejście do 10 proc., o ile bank zastosuje dodatkowe zabezpieczenie. W praktyce oznacza to, że dziś kredytodawca nie finansuje 100 proc. wartości zakupu lub budowy. Wyjątkiem od tej reguły jest gwarancja wkładu własnego, dostępna wyłącznie w wybranych wariantach w ramach rodzinnego kredytu mieszkaniowego.
Przy planowaniu wysokości wkładu warto uwzględnić, że część banków nie udziela kredytu przekraczającego 80 proc. wartości nieruchomości. Jeżeli więc ktoś chce ograniczyć wkład do minimum, pierwszym skutkiem będzie zawężenie listy instytucji, których ofertę można brać pod uwagę. Kredyty przy wkładzie własnym poniżej 20 proc. oferują: Alior Bank, Bank BPS, Bank Ochrony Środowiska, Bank Pekao, Credit Agricole, Erste Bank Polska, mBank, PKO Bank Polski oraz VeloBank. Z kolei wkład własny na poziomie co najmniej 20 proc. wymagany jest w: BNP Paribas Bank, Bank Millennium, ING Bank Śląski oraz UniCredit.
W tabelach opłat i parametrów banki często posługują się wskaźnikiem LTV (loan to value), czyli relacją kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia (najczęściej wartości nieruchomości kupowanej na kredyt). Zwykle LTV jest odwrotnością udziału wkładu własnego – przy 20-procentowym wkładzie własnym LTV wynosi 80 proc. W wielu bankach przy niższym wkładzie własnym oprocentowanie jest podwyższane, a stawka spada wraz ze wzrostem udziału własnych środków klienta. Niektóre instytucje stosują kilka progów (np. inne warunki dla LTV do 30, 50, 80, 90 proc.), jednak w praktyce w większości ofert wyraźnie zaznacza się granica między wkładem standardowym (20 proc.) a niskim. Przejście na niższy wkład własny zwykle oznacza podniesienie oprocentowania (lub marży) o ok. 0,2–0,4 pp.
Niższy wkład własny to jednocześnie wyższa kwota kredytu i wyższe oprocentowanie, co przekłada się na większą ratę oraz wyższy łączny koszt odsetek. Pokazuje to prosty przykład dla banku X, gdzie rozpatrywany jest 25-letni kredyt na mieszkanie warte 600 tys. zł. Przy wkładzie własnym 10 proc. kredyt wynosi 540 tys. zł, oprocentowanie to 5,94 proc., a rata równa sięga 3459 zł. Przy wkładzie 20 proc. kwota kredytu spada do 480 tys. zł, oprocentowanie wynosi 5,74 proc., a rata równa w takim wariancie to 3016 zł.
Różnica w comiesięcznym obciążeniu jest wyraźna: wkład 20 proc. obniża ratę o ok. 440 zł. Nawet gdy w banku podwyższone oprocentowanie dla niskiego wkładu własnego obowiązuje tylko do momentu, w którym relacja pozostałego zadłużenia do wartości nieruchomości przekracza 80 proc., później rata i tak pozostaje wyższa – z uwagi na zaciągnięcie większego długu.
Jeżeli przyjąć założenie, że oprocentowanie nie zmienia się przez cały okres spłaty, można porównać łączny koszt odsetek. Dla wkładu własnego 10 proc. łączny koszt wypożyczenia pieniędzy od banku wynosi 497 tys. zł. Przy wkładzie 20 proc. jest to 425 tys. zł.
Mimo że z perspektywy czysto finansowej wyższy wkład własny wypada korzystniej, w tym miejscu pojawiają się trzy istotne zastrzeżenia. Po pierwsze, zaciągnięcie kredytu „na maksa” może mieć sens strategic