Sprzedaż mieszkań przyspiesza mimo braku obniżek cen
Sierpień 2026 roku przyniósł ponad 4300 sprzedanych mieszkań deweloperskich na siedmiu największych rynkach w Polsce, co oznacza wzrost o 25% rok do roku. Chociaż okres wakacyjny zwykle wiąże się z niższą aktywnością, tegoroczne lato dało rezultaty porównywalne jedynie z czasem działania programu Bezpieczny Kredyt 2%. Co więcej, wrzesień nie pokazuje oznak wyhamowania – dostępne sygnały wskazują raczej na dalsze przyspieszenie. W praktyce wielu kupujących przestało rozważać, czy ceny mieszkań spadną, i zamiast czekać na przeceny zaczęło finalizować transakcje w biurach sprzedaży.
Jak tłumaczy Katarzyna Kuniewicz, szefowa badań rynku w Otodom, w podcaście „Po prostu o nieruchomościach”, za takim – na pierwszy rzut oka zaskakującym – ożywieniem stoją konkretne czynniki psychologiczne i ekonomiczne. Mimo braku spadków cen oraz braku preferencyjnych programów dopłat, liczba zawieranych umów pozostaje wyjątkowo wysoka. Szacunki dotyczące września sugerują, że rynek może zbliżyć się do poziomu 5000 lokali. Jednocześnie nie jest to efekt nagłego napływu nowych, nieprzygotowanych nabywców, lecz domknięcie decyzji zakupowych, które dojrzewały od wielu miesięcy.
– To nie jest gwałtowne FOMO, że komuś czegoś zabraknie. To raczej lęk płynący z niepewności w otoczeniu. Osoby, które od pół roku trzymały rezerwacje i obserwowały rynek, doszły do wniosku, że nie ma na co czekać. Podjęły decyzję o sfinalizowaniu zakupu, aby zyskać stabilność i zamknąć ten proces – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz.
Na przyspieszenie fali transakcji złożyło się kilka wyraźnych impulsów rynkowych. Po pierwsze, widoczny jest spadek liczby nowych inwestycji – deweloperzy zaczęli kierować do sprzedaży mniej mieszkań, co przełożyło się na lekkie zmniejszenie wcześniejszej, rekordowo wysokiej oferty. Po drugie, wzrosło postrzegane ryzyko kredytowe: sygnały wskazujące na brak perspektyw na szybkie obniżki stóp procentowych, a także niepokoje geopolityczne sprawiły, że koszty finansowania przestały się obniżać. Po trzecie, wyższa aktywność zaczęła być widoczna również na rynku wtórnym – w serwisie Otodom rośnie liczba zapytań o mieszkania z drugiej ręki w porównaniu z sytuacją sprzed roku czy dwóch lat, mimo że dostępność takich lokali jest mniejsza.
Interesująco wyglądała też sytuacja w Warszawie w sierpniu, gdzie średnia cena ofertowa mieszkań obniżyła się nieznacznie poniżej poziomu 20 000 zł/m² i wyniosła około 19 800 – 19 900 zł/m². Jak zaznacza Katarzyna Kuniewicz, nie był to jednak rezultat obniżek ani rabatów udzielanych przez deweloperów. Mechanizm okazał się inny: z oferty wyprzedała się duża pula droższych lokali, a w ich miejsce pojawiły się nowe przedsięwzięcia w nieco niższych poziomach cenowych. W konsekwencji średnia została obniżona przez zmianę struktury dostępnych mieszkań, a nie przez realny spadek cen.
Bieżące tempo rynku sugeruje również, że we wrześniu liczba sprzedanych mieszkań będzie wyższa niż liczba lokali wprowadzanych w nowych projektach. W takim układzie rynek wchodzi w sezon jesienny z wyraźną przewagą strony popytowej. Podsumowując, w sierpniu 2026 utrzymał się bardzo wysoki poziom sprzedaży, a wrzesień zapowiada kontynuację tego trendu – przy czym obserwowane zmiany cen, m.in. w Warszawie, wynikają przede wszystkim ze zmian w strukturze oferty, a nie z obniżek.