Ile realnie trwa decyzja kredytowa: 21 dni w ustawie, dłuższe terminy w praktyce
Ustawa o kredycie hipotecznym przewiduje, że bank ma 21 dni na podjęcie decyzji kredytowej. W praktyce ten limit często okazuje się mało miarodajny, a w okresach podwyższonego popytu rzeczywiste kolejki wydłużają się. Na tempo procedowania wpływają też mniej oczywiste elementy, na co zwraca uwagę ekspert Expander Advisors.
W marcu i kwietniu 2026 r. sprzedaż kredytów mieszkaniowych sięgała niemal 30 tys. miesięcznie, co na tle wcześniejszych okresów stanowi wynik rekordowy. Dla porównania, w 2025 r. poziomy sprzedaży były niemal o połowę niższe. Choć istotną część nowych umów stanowiło refinansowanie „starych” zobowiązań, z perspektywy banków ścieżka obsługi takiego wniosku jest w dużej mierze zbliżona do procedury przy nowym kredycie. To przekłada się na narastanie kolejek i w części instytucji wyraźne wydłużenie oczekiwania na decyzję.
Jak wskazuje Grzegorz Granda, Ekspert Finansowy i Dyrektor Oddziału Expander Lublin, mimo że w kilku bankach czasy oczekiwania pozostają długie, część instytucji zdążyła już „odrobić” zaległości i wrócić do w miarę typowych terminów, czyli ok. 3 tygodni. Podkreśla przy tym, że w ramach jednego banku mogą funkcjonować różne ścieżki procesowe, które różnią się liczbą dni potrzebnych do wydania decyzji — a rozbieżność potrafi sięgać nawet 30 dni roboczych w tej samej instytucji. O tym, która ścieżka jest dostępna, decydują m.in. rodzaj transakcji oraz źródło dochodu klienta; im prostszy przypadek, tym większe prawdopodobieństwo szybszego przejścia przez analizę.
Niektóre banki udostępniają klientom i pośrednikom całkowicie cyfrowe wnioskowanie o kredyt, jednak najczęściej jest to rozwiązanie z ograniczeniami. Zwykle dotyczy ono osób wnioskujących samodzielnie (co eliminuje np. wariant z współkredytobiorcą‑małżonkiem), uzyskujących dochód na podstawie umowy o pracę oraz realizujących zakup na rynku wtórnym.
Kwestia czasu do uzyskania decyzji ma szczególne znaczenie przy transakcjach na rynku wtórnym. Gdy przez opóźnienia po stronie banku nie uda się dotrzymać terminu umowy przyrzeczonej, kupujący może narazić się np. na utratę zadatku. Grzegorz Granda wskazuje, że jest zwolennikiem zawierania umów przedwstępnych na rynku wtórnym z wyraźnym buforem czasowym, zaznaczając jednocześnie, że wydłużone procesy dotyczą zarówno rynku wtórnego, jak i pierwotnego. Według niego średni czas oczekiwania na kredyt wynosi ok. 4-6 tygodni. Dwa miesiące zwykle wystarczą, aby w większości banków przejść procedurę, ale końcowa faza może być stresująca, dlatego rekomenduje pozostawienie dodatkowego miesiąca zapasu.
Ekspert dodaje, że termin zawarcia umowy przyrzeczonej najlepiej ustalać z uwzględnieniem sytuacji w konkretnym banku, do którego trafia wniosek — to można sprawdzić wcześniej z ekspertem kredytowym, który zna aktualne „kolejki” w analizie. W jego ocenie okres 3 miesięcy stał się dziś standardem, zazwyczaj akceptowanym przez sprzedających bez większych zastrzeżeń. Jeśli jednak z określonych powodów konieczne jest skrócenie tego czasu, z perspektywy kupującego bezpieczniej bywa złożyć wniosek do 2 banków, dobierając je według kryterium: najtańszy oraz najszybszy. Granda zastrzega przy tym, że zakłada sytuację, w której kredytobiorca ma skompletowane wszystkie pozostałe dokumenty wymagane do złożenia wniosku, a umowa przedwstępna jest ostatnim elementem. Warto również ustalić, jak bank określa wartość nieruchomości — w części przypadków taką wycenę da się wykonać jeszcze przed złożeniem wniosku, co może oszczędzić dodatkowe kilka dni.
Warto przypomnieć, że zgodnie z przepisami decyzja kredytowa powinna zostać wydana w 21. dniu od złożenia wniosku, przy czym — jak wyjaśnił nadzór finansowy w 2020 r. — termin ten liczy się od chwili przekazania kredytodawcy „wszystkich dokumentów i informacji niezbędnych do oceny zdolności kredytowej”. Gdy bank zgłasza wątpliwości co do treści któregoś z dokumentów i prosi o uzupełnienie, bieg terminu ulega „wyzerowaniu”. Oznacza to, że kredytodawcy mają w tym zakresie istotną swobodę. Jak akcentuje przedstawiciel Expander Advisors, klienci mogą realnie wpływać na czas analizy, dostarczając kompletną i poprawną dokumentację; jego zdaniem zdecydowana większość „nadmiernie przedłużających się procesów” to efekt błędów w dokumentach, a pozostałe przypadki wynikają z obiektywnie skomplikowanego stanu prawnego nieruchomości.
Po uzyskaniu decyzji kredytowej samo podpisanie umowy kredytowej w większości banków da się zazwyczaj umówić w 1-2 dni, choć bywają sytuacje — zależne m.in. od lokalizacji — w których na podpis czeka się ok. 5-7 dni roboczych. Z kolei termin wypłaty kredytu, liczony od spełnienia wszystkich warunków uruchomienia (kluczowy jest akt notarialny zakupu), jest wskazywany przez banki w umowach. W rezultacie ustawowe 21 dni nie zawsze przekłada się na realny czas obsługi, który w okresach wysokiego popytu może istotnie się wydłużać. W praktyce znaczenie mają zarówno ścieżka procesowa w danym banku, jak i kompletność dokumentacji oraz harmonogram transakcji.