Rynek nowych domów w USA i sytuacja deweloperów w Polsce
Firmy budujące domy w Stanach Zjednoczonych mierzą się ze słabnącym popytem. Wysokie koszty budowy oraz finansowania, w tym poziom stóp procentowych, ograniczają im możliwość dostosowania cen do budżetów klientów, którzy coraz trudniej radzą sobie także z codziennymi wydatkami. Najnowsze dane wskazują, że ceny domów obniża już 43% firm, lecz skala rabatów nie wystarcza, by wyraźnie pobudzić sprzedaż. Deweloperzy sygnalizują, że nie mają przestrzeni na głębsze przeceny. Pojawia się pytanie, czy podobna sytuacja może stopniowo wystąpić również w Polsce.
Oceny perspektyw wśród amerykańskich deweloperów mieszkaniowych są najsłabsze od ponad 14 lat. W październikowym badaniu National Association of Home Builders (NAHB) indeks zaufania firm wznoszących domy jednorodzinne wyniósł zaledwie 29 punktów — najmniej od czerwca 2012 roku. Poziom 50 punktów wyznacza granicę między przewagą opinii pozytywnych i negatywnych. Jeszcze niżej, do 18 punktów, spadł wskaźnik zainteresowania ze strony potencjalnych kupujących. Zapotrzebowanie na domy pozostaje, ale coraz mniej Amerykanów stać na ich zakup.
Zobacz również: Co stało się z 57,3 mld zł? Banknot 500 zł pozostaje niemal niewidoczny w obiegu [POWERED BY EURONET]. Jak wygląda oferta Trade Republic po zmianach i po sukcesie propozycji z oprocentowaniem 6%? Spojrzenie na niemiecki bank [POWERED BY TRADE REPUBLIC]. Bezpłatna karta na całym świecie i bez ograniczenia czasu — promocja największego banku w Europie na tle oferty Revoluta [POWERED BY BNP PARIBAS].
Dla nabywców domy są zbyt kosztowne, natomiast deweloperom kończy się przestrzeń do obniżania cen. Jedną z głównych przyczyn tej presji jest dostępność finansowania. Oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych ponownie przekroczyło 7%, a według Freddie Mac w połowie października sięgało średnio 7,4%. Freddie Mac przewiduje przy tym dalszy wzrost w 2027 roku. Przy takich warunkach kredytowych nawet niewielka zmiana ceny domu może istotnie podnieść miesięczną ratę.
W październiku ceny domów obniżało więc aż 43% firm. To najwyższy udział od rozpoczęcia takich pomiarów w 2020 roku, choć przeciętny rabat wynosił tylko 6%. Większe obniżki utrudnia wzrost kosztów materiałów budowlanych, energii, transportu i finansowania. Narasta również problem z dostępnością pracowników. Jak podaje NAHB, w ostatnim miesiącu ponad jedna trzecia deweloperów zgłaszała zakłócenia na lokalnych rynkach pracy związane z zaostrzeniem kontroli imigracyjnych. Skutkiem są opóźnienia na budowach; także część osób zatrudnionych legalnie obawia się przychodzić do pracy. Pozostali pracownicy oczekują wyższych wynagrodzeń, a czas realizacji inwestycji się wydłuża.
W tej sytuacji firmy sięgają po rozwiązania inne niż sama obniżka ceny. Dodatkowe zachęty dla kupujących proponuje 65% amerykańskich deweloperów. Są wśród nich dopłaty zmniejszające oprocentowanie kredytu hipotecznego, pokrycie części kosztów transakcji oraz lepszy standard wyposażenia domu. Dla nabywcy ich wartość może być porównywalna z rabatem, podczas gdy deweloper zachowuje oficjalną cenę sprzedaży, nie wpływając bezpośrednio na poziom cen ofertowych. Takie rozwiązania również wiążą się z kosztem, ale zapewniają firmom większą swobodę podczas negocjacji.
O skali trudności świadczą też najnowsze dane amerykańskiego Departamentu Handlu: liczba rozpoczętych budów spadła o 4,6%. Deweloperzy wstrzymują się z kolejnymi projektami, by nie zwiększać zasobu niesprzedanych nieruchomości. Gotowy dom, który przez dłuższy czas nie znajduje nabywcy, generuje koszty utrzymania i finansowania. Z tego powodu firma może zdecydować się na stratę przy pojedynczej sprzedaży zamiast nadal utrzymywać kapitał w niesprzedanej nieruchomości.
Przykład amerykański pokazuje, że słabszy popyt nie musi natychmiast przekładać się na gwałtowne obniżki cen mieszkań. Wcześniej firmy mogą wprowadzać rabaty, oferować dodatkowe korzyści i ograniczać liczbę rozpoczynanych budów. Czy taki przebieg zmian jest możliwy w Polsce? Krajowa sytuacja nie jest równie trudna. Na rynku znajduje się wprawdzie duży zasób 60 000 niesprzedanych mieszkań, jednak deweloperzy i inwestorzy indywidualni rozpoczynają budowę większej liczby lokali niż przed rokiem. Koszty realizacji inwestycji nadal idą w górę, ale popyt na kredyty w Polsce nie załamał się — przynajmniej dotąd. Może to oznaczać, że presja na ceny dopiero narasta.
Budowa mieszkań wciąż staje się droższa. W USA presja skłania deweloperów do ograniczania nowych projektów, natomiast w Polsce liczba rozpoczynanych inwestycji rośnie. Z najnowszych danych GUS wynika, że w pierwszych dziewięciu miesiącach 2026 roku rozpoczęto budowę o 4,5% większej liczby mieszkań niż rok wcześniej. Liczba pozwoleń na budowę zwiększyła się aż o 12,3%. Rosnąca oferta gotowych lokali i słabnąca dynamika cen były niedawno opisywane w „Subiektywnie o Finansach”. Pozostaje pytanie o rzeczywisty koszt wybudowania mieszkania przeznaczonego na sprzedaż i o to, czy polscy deweloperzy również mają ograniczone możliwości obniżania cen.
Według GUS we wrześniu ceny produkcji budowlano-montażowej były o 6,9% wyższe niż rok wcześniej. Koszty budowy rosną zatem mimo słabszej koniunktury. Dane z USA wskazują na jednoczesny spadek liczby rozpoczynanych budów i ograniczoną skalę obniżek cen. W Polsce, przy rosnących kosztach, liczba nowych inwestycji nadal przewyższa poziom sprzed roku.