Wrześniowy rekord cen ofertowych mieszkań w Szczecinie

Średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Szczecinie po raz pierwszy przekroczyła 14 000 zł za metr kwadratowy. W porównaniu z poprzednim miesiącem wzrosła o blisko 6%. Za tym wynikiem stoi jednak szczególny skład wrześniowej oferty, a nie powszechna zmiana cenników. Przyczyny wzrostu omawia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom, w odcinku podcastu „Po prostu o nieruchomościach” opublikowanym 26 października 2026 o 10:09.

Pod względem wielkości Szczecin pozostaje poza grupą siedmiu największych rynków deweloperskich w Polsce. Analitycy zaliczają go do sześciu rynków wschodzących, razem z Lublinem, Bydgoszczą, Białymstokiem, Kielcami i Rzeszowem. Poziom cen w stolicy Pomorza Zachodniego jest jednak wyraźnie wyższy niż w Katowicach i Łodzi oraz zbliża się do stawek poznańskich. We wrześniu średnia cena ofertowa metra kwadratowego w pozostałych miastach z grupy rynków wschodzących mieściła się między 11,1 tys. zł a 12 tys. zł. W Szczecinie, przed wrześniową zmianą, przez wiele miesięcy utrzymywała się w pobliżu 13 200–13 300 zł/m².

Inna pozostaje skala sprzedaży. Poznańscy deweloperzy znajdują nabywców przeciętnie na ponad 430 mieszkań miesięcznie, podczas gdy w Szczecinie zawieranych jest około 120–150 umów. Nawet rekordowy czerwiec przyniósł tam nieco ponad 200 transakcji. Szczecin łączy zatem poziom cen zbliżony do czołowej siódemki z liczbą sprzedawanych lokali charakterystyczną dla rynku regionalnego.

Wyjaśnienia blisko 6-procentowego wzrostu średniej we wrześniu należy szukać wśród mieszkań, które dopiero trafiły do sprzedaży. W całym miesiącu było ich w Szczecinie zaledwie 84. Część tej puli stanowiły lokale w luksusowym projekcie obejmującym starannie odrestaurowaną zabytkową kamienicę w ścisłym centrum miasta. Cena ofertowa w tej inwestycji przekracza 29 000 zł za metr kwadratowy.

Przy niewielkiej liczbie nowych lokali tak wysoko wyceniony projekt miał duży wpływ na statystykę i podniósł średnią dla Szczecina powyżej 14 000 zł/m². Wynik ten nie świadczy o podwyżkach wprowadzonych przez pozostałych deweloperów. Zmianie uległ skład dostępnej oferty.

Jednocześnie na szczecińskim rynku pierwotnym systematycznie maleje liczba mieszkań dostępnych do zakupu. Od rekordowego poziomu z maja 2025 roku, wynoszącego niemal 3500 lokali, oferta zmniejszyła się do około 2500 mieszkań. W ostatnich miesiącach deweloperzy ograniczyli uruchamianie nowych budów. Wyjątkiem był marzec, kiedy do sprzedaży wprowadzono ponad 300 lokali. Latem nowych mieszkań przybywało niewiele, a liczba zawieranych umów regularnie przekraczała liczbę lokali wprowadzanych na rynek.

Zmniejszający się wybór nie oznacza jednak, że to niedobór mieszkań spowodował wrześniowy wzrost średniej ceny ofertowej. Po pominięciu wpływu luksusowej inwestycji ceny na szczecińskim rynku pozostają stabilne. Wrześniowy wynik pokazuje, jak duże znaczenie dla średnich statystycznych na mniejszych rynkach może mieć struktura oferty w danym miesiącu.