Banki zaczynają oferować kredyty hipoteczne oparte na POLSTR
Następny bank rezygnuje z kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu wyznaczanym przez WIBOR. W ich miejsce wprowadza finansowanie mieszkań powiązane z nowym wskaźnikiem POLSTR 1M. Ponieważ POLSTR znajduje się obecnie wyraźnie poniżej WIBOR-u, można oczekiwać niższego kosztu kredytu. Pozostaje jednak pytanie, czy oferta oparta na POLSTR faktycznie jest tańsza. Porównanie stawek skłania też do pytania o rolę marży bankowej: czy to wskaźnik referencyjny przesądza o cenie kredytu, czy bank może dostosować marżę tak, by utrzymać swoje wynagrodzenie?
Na rynku kredytów hipotecznych rozpoczęła się zmiana, a następne banki zapowiadają zakończenie sprzedaży produktów opartych na WIBOR-ze. Jego następcą ma być wprowadzany z trudnościami POLSTR. WIBOR odzwierciedlał oczekiwania banków co do przyszłej ceny pieniądza, odnosząc się do pożyczek na trzy miesiące. POLSTR bazuje natomiast na cenie bieżącej, wynikającej z pożyczek jednodniowych.
Zobacz również materiały o tym, jak wybrać spośród firm ułatwiających inwestowanie oszczędności i ocenić wiarygodność brokera — z listą kontrolną [POWERED BY SAXO BANK]; o wyborze między zakupem, wynajmem a leasingiem samochodu, który coraz częściej staje się usługą zamiast własnością [POWERED BY BNP PARIBAS]; oraz o pięciu błędach początkujących inwestorów, sposobach ich unikania i potrzebie inwestowania wobec niewystarczających świadczeń z ZUS — z radami opartymi na 30 latach doświadczeń [POWERED BY UNICREDIT].
Jeśli zastrzeżenia wobec WIBOR-u dotyczyły jego nieprzejrzystości i reakcji na zdarzenia, które dopiero mogą nastąpić, POLSTR może budzić uwagi z innego powodu: większej zmienności. Trudniejsze jest również ustalenie, skąd pochodzi wartość podawana dla konkretnego dnia. To stopa składana, obliczana na podstawie pojedynczych wskazań, dlatego sprawdzenie poprawności jej wyliczenia wymaga znacznego wysiłku. Zmiana wskaźnika była jednak oczekiwana i obecnie jest wdrażana.
Źródeł tej sytuacji autor upatruje w decyzjach byłego premiera Mateusza Morawieckiego, podjętych w obawie o poparcie w czasie, gdy raty kredytów szybko rosły, choć stopy procentowe jeszcze nie szły w górę. Podczas późniejszych podwyżek ceny pieniądza raty zobowiązań o zmiennym oprocentowaniu rzeczywiście wzrosły nawet dwukrotnie. Sam WIBOR nie był jednak przyczyną tego wzrostu.
Przed kilkoma tygodniami PKO BP jako pierwszy bank w Polsce zapowiedział detaliczne kredyty hipoteczne oparte na POLSTR. Wcześniej Bank Pekao udostępnił finansowanie powiązane z tym wskaźnikiem klientom firmowym. Oba wydarzenia zostały opisane w „Subiektywnie o Finansach”.
W teorii zastąpienie wskaźnika referencyjnego powinno obniżyć koszt finansowania. POLSTR 1M jest dziś bowiem niższy od WIBOR 3M o 0,2–0,3 punktu procentowego. Część tej różnicy może wynikać z oczekiwań dotyczących podwyżek stóp procentowych w najbliższych miesiącach. W PKO BP po przejściu na POLSTR kredyty o zmiennym oprocentowaniu rzeczywiście stały się tańsze.
Do tej grupy dołączają następne instytucje. Kilka dni temu Erste przekazał, że od soboty nie będzie już oferował kredytów opartych na WIBOR 3M, którego ostatnie wskazania wynosiły 3,86%. Zastąpi je oferta bazująca na POLSTR 1M, mającym obecnie wartość 3,55%. Gdyby marża pozostała bez zmian — przy założeniu, że odpowiada wynagrodzeniu banku — niższy wskaźnik powinien przełożyć się na niższe oprocentowanie całego kredytu. Porównanie wartości WIBOR-u, oznaczonego żółtą linią, i POLSTR, przedstawionego niebieską linią, obejmuje ostatnie 12 miesięcy.
Jak wygląda zmiana w Erste? Jeszcze w piątek na stronie banku dostępna była symulacja kredytu na 400 000 zł, z 20-procentowym wkładem własnym i zmiennym oprocentowaniem opartym na WIBOR-ze. Standardowa stawka wynosiła 7,4% dla osób niebędących klientami banku oraz 7,1% dla klientów posiadających już z nim relację, na przykład konto osobiste.
Były to stawki wyjściowe, które można było obniżyć według określonych zasad. Konto osobiste z miesięcznymi wpływami 3000 zł dawało obniżkę o 0,2 punktu procentowego, karta kredytowa z obrotami 500 zł miesięcznie — o 0,1 punktu, a ubezpieczenie mieszkania kupione za pośrednictwem banku — o kolejne 0,1 punktu. W rezultacie oprocentowanie mogło spaść do 6,7% rocznie, z możliwością uzyskania dalszej obniżki w negocjacjach.
Dziś dla osoby, która nie jest klientem banku, Erste podaje przy identycznych parametrach wyjściowe oprocentowanie na poziomie 7,35%. To spadek zaledwie o 0,05 punktu procentowego, choć nowy wskaźnik stanowiący podstawę oprocentowania jest niższy od poprzedniego o 0,3 punktu procentowego. Porównanie pokazuje więc, że w tej ofercie niższa wartość wskaźnika nie przełożyła się na równie duże obniżenie stawki wyjściowej kredytu.